Boligejerne i København bør sende en god flaske rødvin til Kaare Dybvad

Er du boligejer i København, har du gode, økonomiske grunde til at sende en venlig tanke og en god flaske rødvin til boligminister Kaare Dybvad. Ministerens seneste indgreb, populært kaldet ”Blackstone-indgrebet”, er nemlig godt nyt for din friværdi, da indgrebet forstørrer boliglotteriet i København. Og selvom det potentielt er til skade for mellemindkomster, der gerne vil flytte til København i fremtiden, gavner det faktisk os nuværende københavnske boligejere.

Forklaringen er egentlig basal, men alligevel temmelig kompliceret: Jo lavere huslejen i de regulerede lejeboliger er, jo flere mennesker vil ønske at deltage i det københavnske boliglotteri. Gymnasieeleven vil måske ikke betale 4.000 kr. for en bolig (selvom det er meget billigt), men kommer prisen ned på 3.000 kr., kunne det måske være interessant. Jo flere personer, der deltager i lotteriet, jo flere personer, som meget gerne vil have en bolig i København (fx en fraskilt far, der gerne vil bo tæt på sit barn), taber lotteriet. Disse personer må i stedet søge over i det uregulerede boligmarked, hvor konkurrencen om det begrænsede antal boliger altså intensiveres og presser priserne op. Konsekvensen er, at de nuværende boligejere i København vinder, mens den enlige far risikerer at tabe.

Det var den korte historie. Lad os nu få den helt basale økonomiske teori på plads. Det kan vi gøre med et enkelt eksempel. Der er en række tal, men jeg håber, du vil sætte tid af til at forstå dem.

Forestil dig, at der er 100 personer, som gerne vil bo i en by med 50 ens boliger ejet af forskellige udlejere. De 100 personer har forskellig betalingsvillighed for at bo i boligerne, pga. forskelle i tilknytning til byen, forskelle i indkomst osv. Det kan fx være, at den fraskilte far er villig til at betale relativt meget, fordi han gerne vil bo i nærheden af børnenes primære hjem hos moderen. Forestil dig nu, at hvis vi stiller alle personer på en række i forhold til, hvad de er villig til at betale, så vil person nr. 1 være villig til at betale 100 kr., nr. 2 vil betale 200 kr., nr. 3 vil betale 300 kr. osv. Nr. 100 vil altså betale 10.000 kr. om året for boligen. Lad os sige, at faren er person nr. 60, som er villig til at betale 6.000 kr. for en bolig i byen.

På et ureguleret marked uden huslejeregulering, vil de 50 personer, der er villig til at betale mest, ende med at få de 50 boliger. Og pga. konkurrencen mellem udlejerne vil prisen ende med at blive (ca.) det samme som person nr. 50 vil betale – altså 5.000 kr. Er prisen højere — fx 6.000 kr. — vil der være ledige boliger, fordi der kun er 40 personer, der vil betale så meget. Derfor vil udlejerne med de ledige boliger sætte prisen ned, for at tiltrække kunder. Er prisen lavere — fx 4.000 kr. vil der være ”for mange”, der ønsker at bo i boligerne, da hele 60 personer er villige til at betale 4.000 kr. Derfor kan det betale sig for den enkelte udlejer at hæve prisen. Altså vil de 50 boliger blive lejet ud for ca. 5.000 kr. til de personer, der vil betale mellem 5.000 og 10.000 kr. for boligerne. Blandt de 50 personer er vores fraskilte far, som får en bolig til 5.000 kr. (selvom han faktisk var villig til at give 6.000 kr. for den).

Forestil dig nu et reguleret marked, hvor 40 af boligerne er underlagt et prisloft på 2.000 kr., mens de sidste 10 boliger er uregulerede. I vores eksempel er der 80 personer, der gerne vil betale 2.000 kr. for at bo i byen. Men da der kun er 40 boliger til den pris, vil ikke alle kunne få en bolig. Fordelingen af boligerne sker i stedet på baggrund af ventelister, netværk, penge under bordet osv.

Hvis boligerne ender med at være tilfældigt fordelt blandt de 80 personer, vil der være 25 personer tilbage, med en betalingsvilje over 5.000 kr., som skal bo i de resterende 10 ikke-regulerede boliger (de øvrige 25 med en betalingsvilje over 5.000 kr. var heldige at få en billig, reguleret bolig). På grund af konkurrencen, vil prisen igen tilpasse sig, så den bliver lig med det, den person med den 10. højeste betalingsvilje vil betale for boligen. Prisen vil altså blive ca. 8.000 kr. (husk at hver anden bor i en reguleret bolig – derfor er der kun 10 personer tilbage, der vil betale mere end 8.000 kr.). Medmindre vores fraskilte far var blandt de heldige i lotteriet, vil han altså være nødt til at bosætte sig uden for byen i dette tilfælde, da han kun vil betale 6.000 kr.

Det var mange tal, og jeg forstår udmærket, hvis du var nødt til at læse det et par gange. Men jeg håber, at du opnåede indsigt i, hvorfor reguleringen er med til at presse priserne på de uregulerede boliger op. Huslejereguleringen betyder nemlig, at en del af boligerne tages ud af markedet, uden samtidig at fjerne efterspørgslen. Og dermed stiger efterspørgslen efter de resterende boliger.

Og nu er vi tilbage ved rødvinen til ministeren. For hvis man leger lidt med eksemplet ovenfor, vil man indse, at jo større forskellen er mellem den regulerede pris (de 2.000 kr. i eksemplet) og den frie markedspris (de 5.000 kr.), og jo flere regulerede boliger der er, jo højere bliver prisen på de resterende, uregulerede boliger. Og ministerens Blackstone-indgreb betyder netop, at forskellen mellem den regulerede pris og markedsprisen bliver større for rigtig mange boliger i København.

I Københavns Kommune er der ca. 300.000 boliger. I runde tal er 1/4 uregulerede boliger (mest ejerboliger men også lejeboliger, der er bygget efter 1992, og for hvem loftet over huslejen ikke gælder), 1/5 er regulerede lejeboliger, 1/5 er almene boliger og godt 1/3 er andelsboliger.

Formålet med Blackstone-indgrebet er at begrænse huslejestigningerne i de regulerede lejeboliger – altså ca. hver fjerde bolig i København. Denne manøvre lykkes næsten helt sikkert, da reguleringen gør det sværere at renovere lejlighederne og hæve lejen, når lejeren flytter ud. Det betyder, at huslejerne i de regulerede boliger i fremtiden vil være lavere end uden indgrebet.

Blackstone-indgrebet vil desuden påvirke andelsboligerne. Det har der været meget debat om de seneste dage – vil priserne reelt set falde, eller er det en overreaktion fra bankernes side? Uanset hvordan man vender og drejer det, vil indgrebet før eller siden påvirke priserne på andelsboligerne. Det skyldes, at den maksimale pris, man må sælge en andelsbolig for, er bestemt af valuarvurderingen, som tager udgangspunkt i værdien af udlejningsejendomme. Og da værdien af udlejningsejendomme med indgrebet falder, fordi muligheden for at hæve huslejerne i fremtiden begrænses, vil der være et nedadgående pres på valuarvurderingerne. Det har ministeriet lagt op til at ”løse”, ved at lade andelsboligforeningerne fastfryse valuarvurderingerne. Men fastfrysningen kan ikke forhindre, at andelsboligerne ikke vil opnå lige så store fremtidige prisstigninger efter Blackstone-indgrebet. Det betyder, at prisen for andelsboliger i fremtiden vil være lavere end uden indgrebet.

Betydningen for os med ejerbolig af indgrebet er altså positiv, fordi spændet mellem den regulerede pris og prisen på det frie marked øges for en stor andel af boligerne i København. Og som vi så i eksemplet, er det med til at presse priserne på de uregulerede boliger op. Hvor stor effekten er, er uvist. Men selv nogle få promille vil være nok til at betale for en god flaske rødvin til Boligministeren samtidig med, at der er rigeligt til overs til os selv.

Skål, Hr. Boligminister!

PS: Der er en række andelsboliger, der vil blive ramt direkte af indgrebet. Det er dem, der har relativt store lån, og hvor de handlede priser ligger tæt på — eller måske ligefrem under — valuarvurderingerne. Der har været en del debat om netop disse boliger de sidste dage, men for at gøre en lang historie kort, så vil en andelsboligforening – der går konkurs – blive overtaget af realkreditinstituttet og omdannet til en udlejningsejendom. I det tilfælde vil værdien af ejendommen svare til værdien af en udlejningsejendom. Og da denne værdi falder pga. indgrebet — fordi mulighederne for at hæve huslejerne i fremtiden bliver mindre — betyder det, at realkreditinstitutterne værdiansætter andelsboligerne lavere, hvilket øger andelsboligforeningernes omkostninger. Og højere omkostninger vil sætte sig i priserne på disse andelsboliger. Bemærk, at prisen for at bo i disse boliger ikke ændrer sig, fordi de højere omkostninger til lånene vil sætte sig direkte i lavere priser. Så selvom det kan koste de nuværende andelsboligejere dyrt, er det altså ikke noget, der gavner os med ejerbolig.

PPS: Der ER faktisk en teoretisk mulighed for, at indgrebet vil få priserne på alle boliger til at falde. Men det kræver, at indgrebet er så omfangsrigt, at fordelene ved at bo i København forsvinder. Og så langt er vi trods alt næppe. Man skal også huske på, at højere priser på ejerboliger giver øget tilskyndelse til at bygge flere boliger. Men her kan vi boligejere heldigvis takke bl.a. Frank Jensen & Co. i Borgerrepræsentation, som gennem streng regulering af byggemulighederne i byen (fx med krav om at bygge særligt stort og spredt) effektivt begrænser udbuddet af nye boliger.

Debatindlæg udgivet på Altinget.dk d. 12 februar 2020.