Vismændene har vendt hvert et blad for at finde argumenter for ikke at anbefale at afskaffe huslejereguleringen. Men argumenterne holder ikke.
Økonomer ynder at nuancere deres anbefalinger og påpege, at ethvert valg har konsekvenser. Derfor anvender økonomer meget ofte formuleringer a la ”På den ene side ... på den anden side ...”, når de f.eks. formidler fordele og ulemper ved en given politik. Trangen til at nuancere kom tydeligt til udtryk i en kronik i Jyllands-Posten den 7. november, hvor de økonomiske vismænd gjorde det klart, at de i modsætning til vismændene i 2001 ikke anbefaler, at huslejereguleringen afskaffes.
Og det vil nok overraske mange, når de læser vismændenes seneste analyse af konsekvenserne af huslejereguleringen. Her viser vismændene nemlig, at huslejeregulering er et særdeles ineffektivt middel til at lave økonomisk omfordeling og skabe byer med blandet beboersammensætning. For har man deltaget i debatten om huslejeregulering, vil man vide, at netop omfordeling og blandede byer er de dominerende argumenter, politikerne bruger for at holde fast i huslejereguleringen.
Men hvorfor anbefaler vismændene så ikke at afskaffe huslejereguleringen, når de klart og tydeligt viser, at der eksisterer langt bedre politiske midler til at opnå de politiske mål? Årsagen er, at vismændene har fundet frem til to sjældent hørte argumenter i debatten, som økonomer kan bruge til at sige ”... på den anden side ...”.
Det første argument vedrører markedsmagt. Hvis meget få selskaber ejer flertallet af boligerne, kan de have mulighed for at påvirke priserne på lejemarkedet. Det fører isoleret set til et ineffektivt boligmarked til skade for forbrugerne og giver dermed potentielt et argument for at regulere. Men det er af mange grunde ikke et argument for landsdækkende huslejeregulering. For det potentielle problem med markedsmagt er begrænset til omkring 6 pct. af de regulerede private udlejningsboliger. Det er svært at se proportionaliteten i national lovgivning, når eventuelle problemer med markedsmagt er begrænset til relativt få områder.
Derudover begrunder vismændene ikke, hvorfor netop huslejeregulering skulle være den bedste måde at håndtere lokal markedsmagt på. Normalt foretrækker økonomer regulering, der styrker konkurrencen, frem for regulering, der fastsætter maksimalpriser. Det er f.eks. oplagt at starte med at fjerne huslejereguleringen, fordi de nuværende regler gør det umuligt for nye konkurrenter at komme ind på markedet ved at konvertere ejerboliger til lejeboliger. Samtidig er selv områder med aktuelt få udlejere åbne for konkurrence fra nye udlejere og andre boligformer, hvis huslejen fastsættes for højt. Det står slet ikke klart, at der ville være et problem med for høje huslejer, hvis reguleringen faldt bort.
Den andet argument, vismændene bringer op, er den markedsmagt, der kan opstå over tid. Så snart du flytter ind i boligen, er du ”låst” til boligen, fordi det er forbundet med store omkostninger at flytte. Disse omkostninger kan stige over tid, fordi du knytter dig til et område, når f.eks. børnene starter i den lokale skole osv. Hvis lejer ikke har aftalt, hvordan huslejen fastsættes efter indflytning, kan udlejer udnytte dette til at hæve prisen uforholdsmæssigt meget. Dette, mener vismændene, er også et argument for huslejeregulering. Der er dog en række forhold, som gør argumentet svagt.
Det er f.eks. helt oplagt, at lejer kan aftale vilkårene for fremtidige huslejestigninger, før han flytter ind i boligen. Problemet er derfor i værste fald begrænset til de få lejere, der ikke får aftalt ordentlige vilkår. Men det er i det hele taget tvivlsomt, om der overhovedet vil være et væsentligt problem, og om det overstiger de problemer, som huslejereguleringen skaber. Det sker f.eks. ikke sjældent, at aviserne bringer historier om mennesker, der tror, de har vundet i boliglotteriet og fået en reguleret bolig, for blot at opdage, at en svindler har udnyttet drømmen om en reguleret bolig til at narre forskud og depositum fra den boligsøgende.
Vismændene forholder sig heller ikke til, at problemstillingen på ingen måde er isoleret til lejeboligmarkedet. Den kan genfindes mange steder i samfundet, hvor der er det, økonomer kalder matching. Det er ”markeder”, hvor køber og/ eller sælger er unikke og derfor har noget, der minder om et meget lokalt, gensidigt monopol. Matchingproblemer opstår mange steder i samfundet, lige fra valg af partner over valg af job til valg af bolig.
På hvert af disse ”markeder” har parterne mulighed for at ”udnytte” hinanden på grund af problemstillinger lignende dem, vismændene påpeger på lejeboligmarkedet. Arbejdsgiveren kan undlade at give lønforhøjelser, eller arbejdstager kan undlade at dedikere sig 100 pct. til arbejdet. I begge tilfælde er det muligt, at relationen fortsætter, fordi det er forbundet med store omkostninger at skifte job eller skaffe en ny medarbejder. Alligevel regulerer vi sjældent disse markeder - og da slet ikke med maks- eller minimumspriser. Ikke fordi der ikke kan være problemer, men fordi regulering med stor sandsynlighed vil skabe flere problemer, end den løser.
Og det bringer mig til det vigtigste problem i, at vismændene er gået bort fra deres klare anbefaling om at afskaffe huslejereguleringen - nemlig proportionalitetshensynet. Huslejereguleringen er et betydeligt indgreb i borgernes ejendomsret og aftaleret. Huslejereguleringen fratager ejerne muligheden for at disponere over deres ejendom, herunder at sætte den pris, de ønsker. Og huslejereguleringen fratager lejerne muligheden for at indgå troværdige aftaler med udlejer, hvilket bl.a. kan skade de lejere, der udefraset ser mest risikable ud - f.eks. folk med indvandrerbaggrund.
Hvis man skal forsvare huslejereguleringen - og det gør vismændene reelt, når de skriver, at de »ikke anbefaler huslejereguleringen afskaffet« - bør man have meget solide argumenter for at fastholde den. Og det har vismændene ikke. Tværtimod konkluderer vismændene, at det »på nuværende tidspunkt ikke er muligt at sige med sikkerhed, hvad virkningen af huslejereguleringen samlet set er på den samfundsøkonomiske effektivitet«.
Udsagnet er i det hele taget ret problematisk, da alt tyder på, at en afskaffelse af huslejereguleringen samlet set vil medføre betydelige samfundsøkonomiske gevinster, selvom størrelsesordenen selvfølgelig er usikker. Generelt må man spørge sig selv, om vismændene overhovedet kan anbefale nogen politik fremadrettet, når de ikke mener at kunne anbefale at afskaffe huslejereguleringen på det nuværende vidensgrundlag.
Jeg er til gengæld enig med vismændene i, at det er en opgave for de folkevalgte at tage stilling til fordelingsvirkninger af huslejereguleringen. Men det er med omvendt fortegn og skal ses i forhold til afskaffelsen af huslejereguleringen. Når man afskaffer huslejereguleringen, vil der opstå store potentielle gevinster, som skal fordeles mellem primært de nuværende udlejere, de nuværende lejere og statskassen og potentielt også tab for eksisterende boligejere. Hvordan disse gevinster og tab fordeles, afhænger helt og holdent af, hvordan man konkret afskaffer huslejereguleringen.
Derfor er min anbefaling, at social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil fremlægger en række modeller for, hvordan man i praksis kan afskaffe huslejereguleringen, så de folkevalgte - på baggrund af et oplyst grundlag og en offentlig debat - kan tage stilling til, hvordan kagen skæres mest rimeligt. Vismændenes ”... på den anden side ...” er ganske enkelt for svagt til at stå i vejen for at afskaffe huslejereguleringen.
"Generelt må man spørge sig selv, om vismændene overhovedet kan anbefale nogen politik fremadrettet, når de ikke mener at kunne anbefale at afskaffe huslejereguleringen på det nuværende vidensgrundlag."
Bragt i JP den 21. november 2023
