Reguleringen af boligmarkedet skader velfærd

Regeringens lovprogram lægger op til yderligere stramninger i reguleringen af boligmarkedet. Bl.a. vil regeringen ændre reglerne for huslejefastsættelse ved gennemgribende forbedringer. Formålet med loven er, “at sikre lejerne en rimelig husleje”, og netop regulering af husleje er for økonomer lærebogseksemplet på politik, der har gode intentioner, men som ikke virker efter hensigten. Huslejeregulering reducerer nemlig udbuddet af gode lejelejligheder, fordi udlejere afskrækkes fra at vedligeholde og modernisere lejlighederne, når afkastet er for lavt.

Huslejeregulering betyder også, at folk bliver boende i deres lejligheder, alene fordi prisen er kunstigt lav. Det giver samfundsøkonomiske velfærdstab, fordi boligmassen bruges ineffektivt.

Et studie fra Stanford University viser, at huslejeregulering i San Francisco får lejere til at blive boende 20 pct. længere i deres bolig, end de reelt har behov for. Huslejereguleringen kan også presse priserne på ejerboliger op, fordi den får den samlede efterspørgsel efter boliger stiger.

Huslejereguleringen – der i øvrigt er en midlertidig lov fra før krigen – er kun en lille del af den samlede regulering af boliger i Danmark. Københavns Kommune kræver, at der bygges særligt store boliger. Bygningsreglementet indeholder krav til stort set alle dele af boligens indretning, og kommunale lokalplaner lægger restriktioner på bebyggelsesprocenter og byggehøjder.

Den omfattende regulering i boligsektoren har potentielt store økonomiske konsekvenser for Danmark. Et amerikansk studie viser, at regulering i højproduktive byer som bl.a. New York, San Jose og San Francisco, der begrænser udbuddet af boliger, mere end halverede væksten i USA’s bnp i perioden 1964-2009. Reguleringen af boligsektoren reducerede bnp, fordi den medførte højere huspriser, og dermed begrænsede lavindkomstgruppers mulighed for at flytte til de højproduktive byer.

Med udgangspunkt i økonomisk teori om eksternaliteter kan man argumentere for, at der skal være regler for byggeriet i et område, så generne for andre – herunder naboerne – ikke bliver for store. Det kan f.eks. være i form af begrænsninger på bebyggeprocenten og byggehøjden. Det er dog langt fra givet, at det er staten og kommunerne, der bedst fastsætter disse regler. Mange regler – herunder bl.a. bebyggelsesprocenten og byggehøjden – kan i mange tilfælde fint udformes og efterfølgende ændres af ejendomsudviklere eller ejerforeningerne selv. Særligt internt i boligerne er det svært at se argumentet for, at staten og kommunerne skal bestemme. Når staten regulerer benpladsen på toilettet, tykkelsen af dine mure, bredden af dine gange, og hvad du må tage i leje for din egen ejendom, så er reguleringen gået alt for vidt. Derfor er det på tide, at vi tager et opgør med den samlede boligregulering i Danmark.

Debatindlæg udgivet i Børsen d. 22. oktober 2019.