Politikerne kan ikke regulere sig til billige lejeboliger

Af Line Andersen
Bragt i Børsen d. 7. maj 2025

DR har for nylig sat fokus på ”dyre lejeboliger” – huslejen i de store byer er steget, mens flere end tidligere nu bor til leje i en bolig, der er ejet af en virksomhed.  

Ikke overraskende er politikerne hurtige på aftrækkeren og klar til at regulere boligmarkedet endnu mere. Fx vil Pelle Dragsted (EL) genindføre den huslejeregulering, der som udgangspunkt ellers kun er gældende for boliger fra før 1991. Det betyder, at huslejen i de boliger ikke må være højere end driftsudgifterne og et politisk bestemt mål for kapitaludgifter – det er altså et strammere prisloft, end det der er for nyere boliger i dag. 

Men politikerne bør holde igen med deres reguleringsiver. For et prisloft reducerer først og fremmest udbuddet og kvaliteten af lejeboliger. Kan investering i nyt byggeri af lejeboliger ikke forrentes, vil der blive bygget færre af dem. Ligeledes vil boligmassen blive nedslidt, hvis istandsættelse ikke kan dækkes via huslejen. 

Hvem der ender med at bo i en lejebolig med et prisloft, kan være tilfældigt. Det betyder, at det ikke nødvendigvis er dem, der værdsætter boligen mest, der ender med at få lejemålet. For hvorfor skulle det ældre ægtepar, hvis børn er flyttet hjemmefra for længst, fraflytte deres store, huslejeregulerede bolig til en mindre og dyrere bolig? Et yngre par med børn er måske villige til at betale mere for boligen end det ældre par, men huslejeloftet begrænser mobiliteten. Denne misallokering skaber et stort velfærdstab. 

Intuitivt vil det dog være en fordel for de heldige, der ender med en reguleret lejebolig: de sparer på huslejen sammenlignet med en situation uden huslejeregulering. 

Men nøgleordet her er de heldige. For hvordan er man heldig på boligmarkedet og får en billig, reguleret lejebolig? 

Man kan øge sit held, men det kommer med en omkostning, der helt kan modvirke den umiddelbare gevinst: ”rent-seeking”. Da der er knaphed på de billige, regulerede boliger, skal man stå tidligt op for at få fat på en. Man skal have fingeren på pulsen på udlejningshjemmesider, være klar til at springe til øjeblikket en ny bolig bliver ledig, være på alenlange ventelister og deltage i fremvisninger sammen med mange andre interesserede. Alt sammen noget, der kræver tid og energi – omkostninger. 

Dem der investerer mest i at finde en huslejereguleret bolig kan øge deres sandsynlighed for at få en. På den måde kan dele af velfærdstabet ved misallokeringen mindskes. Forskellen fra en markedspris er dog, at omkostningen til rent-seeking er et rent samfundsøkonomisk tab – ressourcerne bruges til at opnå adgang, ikke til at skabe værdi. Da udlejerne ikke kan opnå markedsprisen, reducerer det stadig tilskyndelsen til at bygge flere lejeboliger og til at vedligeholde og forbedre eksisterende lejeboliger. Så selvom nogle få lejere kan opnå en huslejegevinst, er forbrugerne samlet set dårligere stillet med et prisloft end uden. 

”Dyre lejeboliger” bliver ikke billigere af, at politikerne beslutter at de skal være det. Omkostningerne skifter blot form: mindre og dårlige udbud af lejeboliger, misallokering, rent-seeking. Derudover har De Økonomiske Vismænd vist, at huslejeregulering heller ikke er et særligt præcist værktøj til omfordeling. Hvis omfordeling er målet, vil direkte overførsler, som boligstøtte, være mere effektivt. Ønsker politikerne billigere boliger, er løsningen nok nærmere fjerne reguleringer, som mindsker udbuddet fremfor at begrænse det med et prisloft.