Huslejeregulering fører til dårligere boliger, lavere mobilitet, dårligere udnyttelse af boligmassen, lavere udbud af lejeboliger samt højere priser i den ikke-regulerede del af boligmarkedet.
Det er konklusionerne i et omfattende litteraturstudie, som opsummerer resultaterne fra 206 eksisterende danske og internationale studier af effekterne af huslejeregulering.
Forklaringerne er relativt intuitive.
Det er for eksempel oplagt, at udlejers tilskyndelse til at energirenovere en bolig reduceres, hvis huslejen ikke kan sættes tilsvarende op.
Det kan betyde, at ellers attraktive energirenoveringer ikke bliver gennemført, fordi udlejer skal betale for renoveringen, mens lejer får besparelsen på varmeregningen.
Det er ligeledes oplagt, at man – hvis man har været så heldig at få fat i en billig, reguleret bolig – har lavere tilskyndelse til at flytte til en anden bolig, som fx passer bedre i størrelse eller ligger tættere på attraktive arbejdspladser, fordi man går glip af reguleringsgevinsten, hvis man flytter.
Hvorfor flytte til en mindre bolig, hvis den koster mere?
Hvorfor flytte til et job med bedre løn, hvis huslejestigningen spiser gevinsten?
Huslejeregulering er ekstremt skadelig
En konsekvens af huslejereguleringen er, at en del af de regulerede boliger bliver beboet af borgere, som primært bor i boligen, fordi huslejen er kunstigt lav – og ikke fordi boligen passer til deres behov.
Det er selvfølgelig glædeligt for for eksempel den studerende, der har været heldig at få fat i en billig 2-værelses lejlighed.
Men det betyder, at den familie, der ellers ville have boet i lejligheden, kan være nødt til at købe en bolig i stedet, så priserne på ejerboliger presses i vejret.
Og hvis man endelig vil støtte for eksempel studerende, ville de have større glæde af at få beløbet udbetalt end via en billigere bolig, der ikke helt passer til deres behov.
Konklusionerne i litteraturstudiet er altså på ingen måde overraskende, men bekræfter blot det, økonomer har vidst stort set siden huslejereguleringen i Danmark blev indført som en midlertidig lov i 1939 ved verdenskrigens udbrud: Huslejeregulering er ekstremt skadelig for boligsektoren og samfundsøkonomien.
Litteraturstudiet konkluderer også, at reguleringen – trods alt – holder lejepriserne på de regulerede nede.
Igen er det ikke overraskende.
Men der er lang vej herfra og til at konkludere, at reguleringen "virker".
Et politisk redskab
For de lavere priser på den regulerede del af boligmarkedet er blot et middel til at opnå det, politikerne reelt ønsker: Nemlig økonomisk omfordeling og en anden beboersammensætning end den markedet fører til.
Som de økonomiske vismænd har påvist, er huslejeregulering et ineffektivt middel til at opnå økonomisk omfordeling og skabe byer med blandet beboersammensætning.
Årsagen er blandt andet, at huslejereguleringen især gavner dem med de højeste indkomster. Måske fordi personer med høje indkomster typisk har et netværk, der giver bedre adgang til de billige boliger.
Huslejeregulering er altså et politisk redskab, der kun i ringe grad indfrier de politiske målsætninger og medfører enorme omkostninger i boligsektoren og for samfundsøkonomien. Og det bliver ikke bedre af, at huslejereguleringen samtidig er et betydeligt indgreb i borgernes ejendomsret og aftaleret.
Huslejereguleringen fratager ejerne muligheden for at disponere over deres ejendom, herunder at sætte den pris, de ønsker.
Men huslejereguleringen fratager også lejerne muligheden for at indgå troværdige aftaler med udlejer, hvilket blandt andet kan skade de lejere, der udefra ser mest risikable ud – for eksempel folk med indvandrerbaggrund, eller afholder boligejere fra at udbyde deres bolig som lejebolig.
Derfor bør huslejereguleringen afskaffes. Heller i dag end i morgen.
Minister bør fremlægge beregninger
Spørgsmålet bør alene være, hvordan man afskaffer huslejereguleringen.
For afskaffelsen vil – afhængig af den politiske model – skabe store potentielle gevinster og tab, som skal fordeles mellem de nuværende udlejere, de nuværende lejere, statskassen og de ejerne af de uregulerede boliger.
Hvis man for eksempel blot fjerner reglen og tillader ejerne at hæve lejen for eksisterende lejere, vil gevinsten tilfalde de nuværende ejere af de regulerede boliger, som kan opkræve højere huslejer.
Ophæver man kun reglerne for fremtidige lejere, vil de nuværende lejere kunne høste noget af gevinsten ved fx at indgå aftaler med ejerne om at fraflytte boligerne, så de kan blive genudlejet til den højere leje.
I begge tilfælde vil ejerne af de ikke-regulerede boliger tabe, fordi den samlede efterspørgsel reduceres.
Hvordan gevinster og tab fordeles, afhænger af detaljerne i dereguleringen. I princippet kan man designe modellen, så gevinsterne bliver fordelt stort set som politikerne ønsker.
Før vi kan sige, hvordan huslejereguleringen bør ophæves, har vi altså brug for et overblik over, hvordan forskellige modeller vil påvirke priser, huslejer mv.
Derfor bør social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil fremlægge beregninger for forskellige modeller for, hvordan man i praksis kan afskaffe huslejereguleringen, så de folkevalgte – på baggrund af et oplyst grundlag og en offentlig debat – kan tage stilling til, hvordan kagen skæres mest rimeligt.
For huslejereguleringen skal væk. Spørgsmålet er alene hvordan.
Bragt i Altinget den 19. august 2024
